“地王“”背后房价高涨谁是推手
银行信息港:近日,上海、深圳、北京“地王”频出,让全国人民“看傻了眼”。不到一个月时间,上海地王竟三度易主。深圳龙华地价3年翻了近四倍,而北京海淀北部地块7个月涨了两倍多。这些数据,远远超过了市场火爆时期如2009年、2013年的地价和当时的地王。
最让人震惊的是,这些地块都在远郊。而那时的地王,基本上还聚集在城区。
在土地市场的助推下,楼市也继续着此前的疯狂。链家地产数据显示,上海5月房屋成交均价36700元/平方米,环比上涨12.5%,同比上涨15.1%,再度刷新历史记录。
不少人将地价的飞涨归罪于“财大气粗”的国企、央企们。正是因为他们肆无忌惮地拿着廉价资金四处扫货,才催生出一个又一个天价“地王”。如果你这么想,那就图样图森破了。
经济学家马光远“地王”今天撰文指出,地王不是拍出来的,而是地方政府“放出来”的,地方政府是“地王”背后最大的推手。这既和中国土地一级市场的高度垄断有关,也和土地交易的“拍卖挂”有关。
诚哉斯言。在中国,地方政府决定着供多少地,供哪块地,何时供地,甚至房企拿到地后建什么。相比开发商,地方政府才是房地产市场真正的操盘手,也拿到最大的利润。
以一线城市为例,地王频出的背后,是政府控制下土地供应的锐减。
上海:前5月仅供应15%
从上海来看,上半年土地供应紧张是“地王”频出的重要原因。
据银行信息港整理,今年前5月上海市土地供应仅120万方,仅占全年规划供应的15%。根据上海规划和国土资源管理局最新公布的2016年土地供应计划表,上海今年全年将出让商品住宅用地800万方,为2013年以来最高。
该报援引上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示,2016年,上海土地供应总量其实并不能算紧张,而为什么前期还出现地王频出的现象?主要因为:
首先,上海宅地整体供应速度明显放缓,今年1月至今宅地供应面积仅约120公顷,占供应计划的15%;
其次,土地市场存在区域供应不平衡,部分地区长期供不应求,偶然的土地推出必然会遭到房企抢夺;
此外,市场融资环境助推房企拿地,在实体经济不景气的背景下,资金更愿意选择较为宽松环境下的房地产行业,银行和市场钱袋子也更偏向房地产行业倾斜,使得房企有底气拿地。而这一现象在6月会延续。
北京:供应创十年新低
首都北京的土地供应比上海更紧张。
据新京报统计,今年前五个月,北京市仅有5宗土地供应,面积85.39万方,仅为去年同期的三分之一,创至少10年来新低。而住宅平均楼面价却创了十年以来的最高,达到22458元/平方米。
供应稀缺引发了房企对土地的疯抢。昨天北京出让的三宗地块,虽然成交价并不高,但楼板价均创下所属区域新高。其中最受关注的顺义沙峪地块在经历了40多轮激烈争夺后,最后以14.3亿元成交,保本价高达6万元/平米,而该项目周围楼盘的售价仅2.8万元/平米。
新京报援引据业内人士测算,即使供应只有5宗住宅用地,因为房企的拼抢,实际最后成交的商品房住宅土地中,商品房住宅的面积只有34万平方米,未来大约形 成供应3000套左右,而2016年前5个月商品房住宅成交2万套左右,也就是说,北京的土地刚需比已经达到1:7左右。此外,高价地块的频繁出现,令豪 宅项目占比上涨,对于北京来说有限的住宅土地,未来高端化趋势将越来越明显。
一位房企人士认为,今年内土地供应未必能够按照计划如数推向市场,因此对于企业的考验将会进一步加剧。
深圳:新增供应连续五年下降
深圳更是如此。
数据显示,深圳在“十二五”期间,商品住房供地计划只完成了六成,其间深圳新房价格飙涨了76%,而 “十三五”(2016-2020)计划中,购房需求量和供应量缺口达到24.8万套,仍处于供不应求的状态。
据华夏时报,深圳市人大也在今年5月透露出一个数据,深圳新增用地供应面积连续5年下降,2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。
目前,深圳每年新房供应超过七八成是由旧改项目提供,而日前的一份文件暗示要收紧旧改门槛,令本就担忧供应不足的市场的神经再度绷紧。深圳市《关于进一步 加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光,该意见稿在条件设置上抬高了改造门槛,除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外,原则上旧住宅 区不纳入拆除重建类旧改计划。
对此,华夏时报援引易居中国执行总裁丁祖昱发表评论称,深圳是完全供不应求的市场,而源头在于土地稀缺,一块宅地出来不尽快推出预售,还要现房销售,只会进一步加剧供求矛盾。
为何是5月?
也许有人会问,地方政府一直把控土地一级市场,这轮房价上涨也持续了一年多。为什么“地王”现象从5月开始才进入高潮呢?
是啊,这个怎么解释呢,5月发生了什么重要的事情吗?带着这个疑惑,见闻菌扫描日历,发现了这么一条新闻:5月1日,酝酿已久的营改增改革在全国正式推开。
这是一条非常重要的新闻,但无论是媒体的报道还是人们的关注度都远远不及房地产。但它真的非常重要,而且可能和地方政府的行为有直接关系。
营改增,是1994年分税制以来,中国22年来最重要的税制改革,是中央和地方围绕财政问题新一轮博弈的核心。
营业税是地方税的第一大税种,占了全部地方税的近50%,是地方主要的收入来源。2015年1至12月,国内增值税31109亿元,营业税19313亿元。
营业税100%归地方政府所有。但营改增之后,营业税全部改为增值税,增值税是中央和地方共享税,分成比例为中央分享75%,地方分享25%。这意味着地方政府原来应从营业税获得的收入会减少75%。
这具体是多少呢?《华夏时报》援引专家测算,如果营业税全部实行“营改增”,地方财政将要减收11813亿元,主体税种将出现彻底被架空的尴尬局面。尽管在过度期内,地方与中央在增值税上五五分成,但依然比原来少了很多。
于是,地方政府当然就会想了:在营业税上失去的,就在土地市场上补回来。毕竟地方政府有这么多人要养,有这么多责任要担,没有钱是万万不行的。这么看来,土地市场似乎成为央地博弈的战场。
当然,我们并不能肯定营改增和地王之间存在必然的因果关系,不过二者在时间上确实完美地契合。
在北上深和热门二线城市的地王们“飞”了一个月多之后,央媒终于看不下去了。人民日报今日转载新华社评论称,新“地王”总价不断攀升,溢价率竞相走高。土地拍卖该降降温了。
火势已经起来,温度还降得下去吗?
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